Cosa sono i titoli garantiti da collaterali (Asset Backed Security, ABS)

Immaginiamo che una società finanziaria converta un asset illiquido, quale un prestito o un'ipoteca, in un asset facilmente vendibile sotto forma di azione o titolo. Questa operazione è detta cartolarizzazione.

Un esempio tipico sono i titoli garantiti da ipoteche su immobili (MBS). Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta.

In questo esempio, Omega Investments ha acquistato una serie di mutui ipotecari dal portafoglio crediti immobiliari di Beta Bank. Questi mutui sono caratterizzati da diversi livelli di qualità creditizia: dai crediti di elevata entità per i mutuatari con cospicue risorse patrimoniali ai microcrediti destinati ai beneficiari a rischio di insolvenza.

Omega Investments raggruppa i prestiti in tranche in base alla qualità creditizia ed emette per ciascuna di esse dei titoli da vendere agli investitori. Questi ultimi ricevono pagamenti (rendimento) a intervalli regolari, man mano che i beneficiari dei finanziamenti pagano il mutuo.

La qualità creditizia di ciascuna tranche viene valutata dalle agenzie di rating. I titoli senior secured (dotati di garanzie reali), caratterizzati da un'elevata qualità creditizia, offrono un rendimento inferiore rispetto a quelli unsecured (privi di garanzie). Di conseguenza, il rischio per i beneficiari insolventi è inferiore.

Esistono due tipi di titoli garantiti da ipoteche su immobili: quelli garantiti da ipoteche per l'acquisto di edifici residenziali (RMBS) e quelli garantiti da ipoteche per l'acquisto di costruzioni non residenziali (CMBS). Tra gli strumenti di cartolarizzazione dei prestiti rientrano anche le obbligazioni garantite da collaterale (Collateralised Loan Obligation, CLO). 

L'investimento minimo per questo tipo di titoli è di $ 10.000, pertanto per gli investitori al dettaglio è più semplice rivolgersi a un fondo per ottenere l'accesso a questo mercato.

Chi ci guadagna?

La maggior parte dei titoli presenta un rischio e le società abilitate all'emissione di titoli garantiti da collaterali non ne sono esenti. Non dimentichiamo che la causa scatenante della crisi finanziaria globale (2006 - 2008) è stato il cattivo raggruppamento dei titoli garantiti da ipoteche su immobili.

In un mercato immobiliare stabile, gli originatori di mutui ipotecari, ovvero coloro che hanno concesso i prestiti originali, possono realizzare un profitto dalla vendita di tali prestiti, riducendo i rischi per la propria situazione patrimoniale. 

In alcuni casi, anche le società che si occupano della cartolarizzazione dei prestiti possono ricavare un profitto. Esse inoltre forniscono più capitale al mercato immobiliare mettendo a sua disposizione una misura di liquidità mediante la richiesta di ulteriori cartolarizzazioni di prestiti. 

Gli investitori titolari di un MBS possono contare su pagamenti regolari e possono decidere di acquistare e vendere i titoli in qualsiasi momento. Occorre tuttavia tenere presente che il prezzo di vendita può variare sensibilmente (a seconda delle condizioni di mercato presso il punto di vendita). 

Inoltre, i titoli garantiti da ipoteche su immobili possono essere influenzati da tassi di interesse, estratti conto delle banche centrali o eventi politici in qualsiasi giurisdizione. La loro natura specializzata ne acuisce la volatilità e il rischio legato al costo.