'Estas tasas de interés altas no van a durar toda la vida': gerente general de Pactia sobre inversión inmboliaria

Andrés Bejarano, gerente general de Pactia, lidera la etapa que abre esa venta En esta entrevista con Portafolio, Bejarano explica por qué el fondo devolverá este año cerca de $8 millones a sus inversionistas

También detalla cómo queda el portafolio, analiza si sigue siendo un buen momento para invertir en finca raíz y plantea qué señal deja esta operación para la llegada de capital extranjero al país

¿Cuánto dinero recibirán los inversionistas tras la venta y cómo cambian las finanzas del fondo

Este año vamos a terminar restituyendo capital a los inversionistas por una cifra cercana a los $8 millones Pagamos la deuda que tenían estos activos y casi todo el resto se distribuye a los inversionistas y, además, con la operación normal del resto de activos que tenemos también hay una distribución, una restitución de aportes planeada para finales de diciembre

Los centros comerciales tienen unos márgenes un poco menores que el resto de los negocios, de tal manera que nosotros esperamos cerrar este año con un margen de EBITDA aproximadamente del 55 %, pero para el año entrante y el año que sigue pensamos estabilizar el ingreso neto operativo, que se llama NOI, en márgenes más o menos del 75 % y el EBITDA por el lado del 65 %

Antes de la transacción estábamos más o menos en el 23 % de deuda sobre el valor de los activos, lo que en esto se llama el loan to value Y vamos a cerrar con entre 18 % y 19 %, creo que más cerca de 18 %

Eso, con mejores márgenes y con gastos financieros más bajos, nos permite duplicar ese número y nosotros podemos estar en condiciones perfectamente de distribuir entre el 5 % y el 6 % de lo que genere del total del patrimonio como una cifra anual que se le puede entregar a los inversionistas

¿Cómo queda el portafolio de Pactia sin los centros comerciales

Pactia manejaba antes de la transacción $3,7 billones en activos y la transacción es cercana a $1,2 billones, por lo cual quedamos con $2,5 billones El 45 % de esto aproximadamente está representado en oficinas que tenemos principalmente en Bogotá, Medellín y Barranquilla

En industria tenemos 37 metros cuadrados, principalmente en Bogotá, Medellín y algo tenemos en Barranquilla, y en hoteles tenemos participación en diferentes hoteles que tienen en total novecientas cincuenta y nueve habitaciones En comercio tenemos algunos activos menores, participación en algunos centros comerciales, pero ya minoritaria

¿Dónde van a invertir ahora ¿Tienen previstas nuevas compras o desarrollos

Estamos abiertos El dinero que recibimos de esta transacción ha sido destinado principalmente a pago de deuda y restitución a los inversionistas actuales Y el desarrollo en este momento es bastante retador en el sector inmobiliario porque estamos viviendo una época de altas tasas de interés

Dentro de los impactos negativos está la dificultad para que los cierres financieros de nuevos proyectos den, debido al alto costo de los insumos y al alto costo del dinero

Por poner un ejemplo, si alguien tiene un edificio de oficinas muy bien localizado y tiene unos precios de renta hoy, supongamos de cien, si hiciera un clon de ese edificio, algo exactamente al lado, probablemente para que las cuentas le cierren tendría que estar poniendo precios de renta de 13 o 14 Las altas tasas de interés le dan viento de cola a los activos existentes Pero los proyectos nuevos están difíciles

Actualmente nuestros inversionistas principales son Grupo Argos, un grupo de bancos donde los más relevantes son los bancos del Grupo Aval y Bancolombia, y también tenemos una participación muy relevante de Protección como fondo de pensiones, y Conconcreto

Hoy en día están cautos con respecto a nuevas inversiones Es un momento, digamos, retador para nuevos proyectos y muy bueno para lo que tenemos existente, y eso fue uno de los motivos que ayudó a la venta de los centros comerciales

¿Por qué vender Gran Plaza ahora, con estas tasas

Nosotros en Pactia veníamos con un desarrollo de estos centros comerciales desde hace muchos años, incluso desde antes del origen de Pactia, pero se puede decir que después de la pandemia fue cuando logramos tener ya todo el portafolio construido y estabilizado y nos dedicamos a darle valor en estos años

Nosotros logramos hacerla con un cap rate, forward cap rate, de 8,31 % Esto quiere decir más o menos doce veces EBITDA, que es una muy buena transacción desde el punto de vista de Pactia

Los centros comerciales parecen un buen negocio ¿Por qué salir de ellos

Es buen negocio, por supuesto, pero todo depende de la naturaleza de la institución Pactia es un fondo de capital privado inmobiliario y dentro de su giro normal está la compra y venta de activos

Nuestros inversionistas, que metieron mucho dinero en este fondo, ya están en un periodo en el que quieren que se les retorne parte del capital invertido, de tal manera que han estado abiertos a desinversiones, siempre y cuando representen valor para ellos

En los últimos cuatro años el crecimiento compuesto de EBITDA fue del 15,5 % Comparado con la salida de la pandemia, los activos están en mucha mejor posición y, cuando viene una oferta, el Comité de Inversiones nuestro consideró que era oportuno y que las cifras que se habían logrado y los parámetros del negocio eran satisfactorios

¿Cómo se dio la negociación con Mallplaza y cuánto tiempo tomó

Con Mallplaza todo empezó con una conversación con el CEO de esta compañía, Pablo Pulido, que manifestó interés por alguno de los centros comerciales de Pactia localizados en Bogotá El Comité de Inversiones nuestro decidió que no quería fraccionar el portafolio y ahí terminaron inicialmente estas aproximaciones

Posteriormente, Mallplaza hizo su análisis y llegó con una oferta no vinculante, pero del valor que Pactia pensaba que era razonable para la venta

Firmamos ese compromiso de venta después de una debida diligencia de un poco menos de dos meses, que es un tiempo récord, y recibimos el dinero dos meses después, cuando se dio el cierre En ese periodo estuvimos exclusivamente con Mallplaza, no hubo más oferentes

¿Sigue siendo un buen momento para invertir en finca raíz en Colombia

La inversión depende mucho del inversionista y el perfil Con las altas tasas de interés, los títulos del gobierno y los CDT y similares, la renta fija tiene unas tasas muy atractivas del corto plazo

Pero los ciclos siempre están presentes, de tal manera que este dinero caro y estas tasas de interés altas no van a durar toda la vida Un buen activo inmobiliario es ideal para portafolios conservadores de inversionistas institucionales en el largo plazo Por ejemplo, fondos de pensiones

Si un inversionista es una persona individual, pues ya tendrá que hacer sus propios análisis y no es el mejor momento, pero de todas maneras este es un país que debe volver a ser un país más de propietarios que de arrendatarios

Cuando la inflación esté en el rango meta del Banco de la República, ya una inversión inmobiliaria, por ejemplo, del 11 % de rentabilidad puede ser bastante buena

MARÍA CAMILA MONSALVE MARTÍNEZ

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