Confuturo, Credicorp, Ameris y alianza Falcom-Territoria compiten por la compra del edificio Isidora 3000
La venta de un icónico activo inmobiliario del sector oriente de Santiago entra en días decisivos.
Según pudo constatar DF, la consultora CBRE se prepara para cerrar el proceso de venta del edificio corporativo Isidora 3000, emblemático proyecto mixto ubicado frente a Plaza Perú y sobre avenida Isidora Goyenechea, en pleno barrio El Golf, en la comuna de Las Condes.
El conglomerado alemán Bayerische Versorgungskammer (BVK), dueño del activo, colgó en mayo el cartel de "Se vende". La operación considera específicamente la placa comercial, el edificio de oficinas y los estacionamientos del complejo, mientras que el Hotel W y las unidades residenciales se encuentran fuera del proceso.
De acuerdo a fuentes que siguen de cerca la compraventa, cuatro actores -dos AGF, un joint venture y una compañía de seguros- compiten por el edificio.
En detalle, la cuaterna entre la que CBRE elegirá a quien se quede con Isidora 3.000 la componen Confuturo, Credicorp Capital, Ameris y una alianza entre la gestora de fondos Falcom Asset Management y el grupo inmobiliario Territoria, ligado al abogado Ignacio Salazar y al arquitecto Francisco Rencoret.
Se espera que en las próximas la consultora adjudique el edificio a uno de los actores en carrera, quienes ya pasaron las etapas de due dilligence y presentaron sus ofertas vinculantes por el activo. De esta manera, la proyección de los involucrados es que la venta se selle a finales de este año.
Consultada por DF, la consultora CBRE declinó comentar sobre la operación.
Se espera que en las próximas semanas la consultora adjudique el edificio a uno de los actores en carrera, quienes ya pasaron las etapas de due dilligence y presentaron sus ofertas vinculantes por el activo, y así que la venta se selle este año.
La venta
Fue a inicios de mayo que CBRE comenzó el roadshow por Isidora 3000 para contactar a grandes inversionistas inmobiliarios institucionales del mercado local e internacional para sumarlos como posibles adquirentes del activo.
En los meses siguientes, a las presentaciones a los equipos de inversiones de los potenciales compradores se sumaron múltiples visitas al edificio, con recorridos por sus oficinas, áreas comerciales y otros espacios relevantes para la transacción.
La venta incluyó como participantes preliminares a compañías de seguros, family offices, firmas de capitales internacionales y fondos de inversión locales.
Así, en julio se recibieron las primeras ofertas no vinculantes, mientras que a finales de octubre se compilaron las cuatro propuestas vinculantes que finalmente se encuentran participando de la segunda fase del proceso.
Aunque el prospecto preparado por el CBRE no especificó el valor esperado de la operación, conocedores del proceso estiman que la transacción superaría los US$ 130 millones.
Participantes
La participación de los fondos de inversión primó, finalmente, en el proceso, con tres AGF compitiendo por el edificio que podría significar distintos hitos para sus carteras.
Para Falcom -que ofertó por el edificio junto a Territoria-, sería añadir un activo insignia para su recién iniciada estrategia inmobiliaria, bajo la que lanzó su primer fondo de renta comercial este año.
Para Credicorp Capital y Ameris, en tanto, se trata de una apuesta por el sector oficinas que se ha ausentado de sus vehículos de inversión inmobiliarios de los últimos años, que se han enfocado principalmente en los segmentos habitacionales e industriales.
La aseguradora Confuturo, por su parte, ha realizado una serie de compras y acrecentado su cartera de inversiones directas de activos inmobiliarios, y en el mercado es reconocida como uno de los principales compradores del sector. Sin embargo, las adquisiciones se han caracterizado por estar lejos de las oficinas: a comienzos del año, se hicieron del Centro de Distribución Chorrillos y, en octubre, añadieron a su cartera la totalidad de las bodegas Megacentro Enea.
El foco fue explicitado por la compañía tras esta última compra. "Queremos seguir construyendo una cartera diversificada, profundizando nuestra presencia en logística y evaluando nuevamente oportunidades en retail así como en otros activos que complementen nuestra cartera y tengan potencial de generación de valor en el largo plazo", apuntó el gerente inmobiliario de la compañía de seguros, Ricardo Anwandter, el 29 de octubre.
El edificio
El activo objeto de la transacción, ubicado en uno de los principales distritos corporativos de Santiago, cuenta con 29 pisos sobre nivel y 10 subterráneos, además de una superficie arrendable de 21.229 metros cuadrados (m²).
De ese total, cerca de 12 mil m2 corresponden a oficinas, 7.650 m2 a retail y 985 m2 a bodegas. También contempla 594 estacionamientos.
En cuanto a sectores, en el prospecto de la venta CBRE destacó que los ingresos de Isidora 3000 se encuentran diversificados entre actores de segmentos como servicios financieros, gestión de activos, consultoría, ciencias de la vida, industria y sector público.
Entre los nombres que figuran como inquilinos del inmueble están el Banco Santander, Sumitomo Mitsui Banking Corporation, BlackRock, Boehringer Ingelheim, Stellantis y la Embajada de Nueva Zelanda. Dichos contratos de arriendo se encuentran indexados en UF y ningún arrendatario representa más del 7% de los ingresos totales por alquiler.