Alza de las tasas de interés frena la recuperación inmobiliaria global mientras compradores renegocian operaciones
El aumento de las tasas de interés amenaza con frustrar una recuperación ya frágil del mercado inmobiliario comercial mundial, mientras las operaciones del sector están siendo rápidamente revalorizadas o suspendidas, a medida que compradores y vendedores reconsideran las valoraciones.
Se esperaba que el volumen de operaciones inmobiliarias repuntara este año, tras un período de escasa actividad luego del fuerte aumento de las tasas de interés en 2022. Sin embargo, la inflación provocada por el conflicto en Medio Oriente y el incremento de los costos de financiamiento han llevado al sector a reconsiderar operaciones que se habían acordado hace apenas unos meses.
"La única conclusión lógica es que los valores inmobiliarios tienen que caer", afirmó Ronald Dickerman, presidente de la firma de inversión Madison International Realty. "Supongamos que llegaste a un acuerdo de palabra o firmaste un contrato hace tres meses y, de repente, las tasas de interés subieron 85 puntos base. ¿No te preocuparía el precio de compra?".
El sector inmobiliario se ve fuertemente afectado por los movimientos de los rendimientos de los bonos de largo plazo, porque gran parte del dinero utilizado para desarrollar proyectos proviene de préstamos , cuyos costos de financiamiento aumentan en paralelo. El valor de los activos inmobiliarios mantiene una estrecha relación inversa con los movimientos de las tasas de interés.
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Los rendimientos de los bonos han aumentado con fuerza desde el inicio de la guerra en Irán , llevando las tasas de referencia para el financiamiento de la economía mundial a sus niveles más altos desde la década de 2000.
Los rendimientos de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años han subido a más de 5%, desde alrededor de 4% a fines de febrero, y este mes alcanzaron su nivel más alto desde 2002. El rendimiento de los bonos del gobierno británico a 10 años ha llegado hasta 5,53%, su máximo desde 2007.
Varios inversionistas inmobiliarios dijeron al Financial Times que estaban intentando negociar reducciones de precios en las operaciones de porcentajes de un solo dígito. Una firma señaló que estaba tratando de obtener un descuento de 5% en una operación de US$ 100 millones acordada hace tres meses por un activo industrial. La búsqueda de rebajas también se extiende a operaciones más pequeñas: en una reciente venta de una bodega en Reino Unido, las ofertas de la segunda ronda fueron inferiores a las de la primera, según una persona familiarizada con la transacción.
"Cualquiera que haya llegado a un acuerdo preliminar durante el verano y necesite deuda para concretar la operación está intentando renegociar ahora", afirmó David Turner, cofundador de la consultora inmobiliaria DTRE.
Muchos de nuestros clientes están pidiendo rebajas de precios. Eso lleva a algunas decisiones difíciles para los vendedores", agregó.
Charlie Green, director ejecutivo de Workspace, empresa arrendadora de oficinas flexibles, advirtió el jueves que una serie de ventas de activos emprendidas por la compañía "probablemente tomará más tiempo" , debido al aumento de las tasas de interés y a que los compradores están presentando ofertas que la empresa considera inferiores a lo adecuado.
"Somos vendedores disciplinados y solo llevaremos adelante ventas a precios que consideremos que maximizarán el valor para los accionistas", afirmó.
El ambiente era "desolador" en una conferencia del sector celebrada en Múnich a principios de este mes, señaló un banquero de inversión inmobiliaria.
"La gente está realmente abatida por lo que está ocurriendo. Todos están un poco con las manos en la cabeza. Es cuestión de cuándo, y no de si, las operaciones se vendrán abajo".
Representantes del sector compararon la situación actual con la de 2022, cuando las tasas subieron con fuerza tras la guerra en Ucrania y el "mini" presupuesto de Liz Truss en Reino Unido.
Eso provocó una dolorosa corrección del mercado, con una caída de los precios inmobiliarios. Sin embargo, los ejecutivos del sector expresaron su preocupación porque esta vez no existen soluciones a corto plazo para los problemas que afectan a la economía mundial.
"Definitivamente no se están lanzando operaciones", agregó el banquero. "Nadie lanza una operación en medio de estas condiciones".
Aun así, el sector espera un sólido crecimiento de los arriendos en los mercados residencial y de oficinas prime, lo que podría ayudar a compensar parcialmente el impacto de las tasas más altas. Además, según representantes del sector, la revalorización que está ocurriendo ahora no alcanza los niveles observados en 2022.
Chris Pilgrim, jefe de mercados de capitales de la consultora inmobiliaria Avison Young, afirmó que, debido a la incertidumbre mundial, " los inversionistas están manteniendo los activos por más tiempo, reposicionándolos, renovándolos e impulsando el desempeño de los arriendos para los ocupantes".
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Los inversionistas tampoco quieren vender activos y asumir pérdidas. En el sector logístico, "la mayoría de los propietarios está postergando el problema en lugar de materializar una pérdida. Muy pocos están dispuestos a vender a menos que tengan que hacerlo, por lo que estamos viendo una caída en los volúmenes de transacciones", afirmó Robert Taylor, jefe de estudios de DTRE.
El desarrollo de nuevos proyectos también sigue siendo moderado, dada la incertidumbre. El inicio de nuevas construcciones de oficinas en Reino Unido aumentó en el tercer trimestre de este año, con alrededor de 1,3 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en construcción, un alza de 23% respecto del año anterior, según el proveedor de datos CoStar Group. Sin embargo, en términos anuales móviles, el inicio de nuevas construcciones de oficinas todavía se mantiene cerca de su nivel más bajo en los últimos 15 años.
Las ventas de edificios de oficinas en Reino Unido cayeron a su nivel más bajo en un año durante el tercer trimestre, según los datos, mientras que el tiempo que demora vender un edificio de oficinas se encuentra en su nivel más alto desde 2021.