El premio para Grupo Falabella que llega en dos tiempos
En la reorganizaciA3n inmobiliaria de Grupo Falabella hay premio para todos, pero no se reparte al mismo tiempo. SegAon analistas, la matriz, que acordA3 traspasar a Mallplaza seis activos inmobiliarios, verAÂa los beneficios de inmediato, mientras que la filial tendrAÂa que esperar algo mA¡s.
Falabella libera capital y traspasa el costo de renovar los activos, sin dejar de capturar parte del beneficio a travA©s de su filial. Mallplaza, en cambio, pone la inversiA3n desde el primer dAÂa a cambio de crecer en metros y mercados, una apuesta cuyos frutos tardarAÂan mA¡s en llegar.
Tras acuerdo inmobiliario con su filial Mallplaza:
El holding minorista libera capital y traspasa el costo de renovar seis activos. Mientras que Mallplaza asume la inversiA3n a cambio de crecer en Chile y PerAo. Pero, segAon analistas, una sale favorecida antes que la otra.
MarAÂa JosA© Halabi
Cabe recordar que las compaA±AÂas firmaron dos memorA¡ndums de entendimiento no vinculantes. En Chile, crearAÂan un joint venture con activos valorizados en unos US$ 200 millones, en el que Mallplaza tomarAÂa al menos 51% vAÂa aumento de capital. En PerAo, la filial tomarAÂa el control de un proyecto greenfield en el distrito de San Isidro, en Lima.
Las dos caras del acuerdo
Una mirada del mercado apunta a que Falabella serAÂa el mA¡s premiado. Horacio Herrera, analista de MBI, afirma que aÂÂFalabella entrega activos que no son su negocio central y se ahorra la inversiA3n para desarrollarlos, porque ese dinero lo pone PlazaaÂÂ.
aÂÂAl mismo tiempo no pierde nada de control, ya que Plaza sigue siendo su filial. Es decir, se saca el gasto y el riesgo de encima, pero sigue quedA¡ndose con parte del beneficio a travA©s de su participaciA3n en PlazaaÂÂ, agrega.
Del mismo modo, con el traspaso, Falabella logra aÂÂsimplificar su estructura, monetizar activos inmobiliarios que estaban bajo Falabella Inmobiliario, y liberar capital en un momento donde el consumo estA¡ dA©bil y necesita foco en su operaciA3n retail y financieraaÂÂ, dice Carlos Guayara, cofundador de Trii.
Jorge GarcAÂa, gerente de inversiones de Nevasa AGF, asegura que el convenio aÂÂentrega mayor foco y ordena la administraciA3n, entendiendo que Mallplaza aumentarA¡ su posiciA3n mediante aumento de capital de filial hasta superar la participaciA3n de FalabellaaÂÂ.
En el caso de Mallplaza, la recompensa requiere paciencia. aÂÂEl beneficio es estratA©gico a largo plazo, mA¡s superficie y presencia en nuevas ciudades, pero en lo inmediato asume la inversiA3n vAÂa aumento de capital para tomar el 51% y la responsabilidad de transformar y operar activos que hoy son Open Plaza de menor escala, no centros comerciales premiumaÂÂ, aA±ade Guayara.
aÂÂEl greenfield en PerAo y activos en Chile tienen un interesante potencial de desarrollo, que imaginamos es la idea a perseguir detrA¡s de esta operaciA3n. AdemA¡s, Mallplaza aAon cuenta con relativo espacio para endeudarse comparada con empresas similaresaÂÂ, suma GarcAÂa, de Nevasa.
AsAÂ, el beneficio serAÂa mA¡s relevante para Mallplaza en el largo plazo, creen varios. aÂÂEl anuncio es mA¡s relevante para Mallplaza y refuerza su apetito de crecimiento tras la reciente transacciA3n de Gran Plaza en ColombiaaÂÂ, seA±ala Credicorp Capital en un reporte.
En la misma lAÂnea, ItaAo BBA ve aÂÂlos acuerdos como inicialmente positivos para Mallplaza, aunque aAon quedan pendientes mA¡s detalles a nivel de activos. El potencial de crecimiento es una parte central de nuestra tesis sobre la acciA3n, por lo que esperamos una reacciA3n positiva en su precioaÂÂ.
aÂÂEs importante destacar que el balance deja un amplio espacio para nuevas fusiones y adquisiciones, suponiendo que la administraciA3n estA© dispuesta a operar con un apalancamiento de 3,5-4,0 vecesaÂÂ, estima el banco de inversiA3n brasileA±o. aÂÂPara Falabella, esperamos un impacto menor, ya que las transacciones entre partes relacionadas que Falabella consolida podrAÂan afectar el valor en el mediano plazoaÂÂ.
BTG Pactual, que recomienda comprar Mallplaza, valora que la operaciA3n se haya cerrado en tA©rminos atractivos: un cap rate de cerca de 8%, frente al 7% implAÂcito en la acciA3n. aÂÂNo es la primera vez que Mallplaza adquiere activos de su controlador (...) y, tal como ocurriA3 con los activos peruanos, creemos que la transacciA3n deberAÂa generar economAÂas de escala y sinergias, y mejorar la oferta comercial en las operaciones de Mallplaza en ambos paAÂsesaÂÂ, sostiene el banco de inversiA3n.
No obstante, Credicorp Capital advierte que aÂÂ"la integraciA3n de estos activos requerirA¡ alinear necesidades de capex, planes maestros y contratos comerciales en el mediano plazo, lo que aA±ade cierta incertidumbre a las estimaciones de corto plazoaÂÂ. Aun asAÂ, aÂÂel historial de ejecuciA3n de Mallplaza y el potencial de desarrollo de los activos entregan una base sA3lida para la creaciA3n de valoraÂÂ, aA±ade.
Con todo, aÂÂvemos que el movimiento es positivo para el grupo en conjunto, pero la reacciA3n bursA¡til refleja bien quiA©n captura valor hoy versus quiA©n lo capturarA¡ maA±anaaÂÂ, concluye Guayara.
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