誰是“禿鷲”？西班牙在驅逐事件引發的憤怒浪潮中艱難追查肇事者

由 Reuters News09:51 (UTC), 21 10月 2026 已更新

Corina Pons/Iain Withers

路透馬德里/倫敦10月21日 - 當87歲的退休老人瑪麗卡門·阿巴斯卡爾（Maricarmen Abascal）被驅逐出馬德里住所兩周後不幸離世 (link)，西班牙國內輿論憤怒沸騰之際，總理佩德羅·桑切斯（Pedro Sanchez）對日益加劇的住房危機 (link) 的責任歸屬毫不含糊。

桑切斯於10月6日表示，在他解散議會並宣布將於11月29日舉行提前大選 (link) 後通過的緊急住房法案將“對抗禿鷲基金”，並補充說，這些措施將“僅針對那些將住房視為可供投機的普通商品的人”。

過去五年間，租金上漲了44%，房價上漲了58%，抗議者們高呼要遏制所謂“fondos buitre”（禿鷲基金）的投機行為，許多人將包括阿巴斯卡爾在內的多起驅逐事件歸咎於這些基金。

但西班牙許多人難以準確界定這些所謂的“掠食者”究竟是誰。

就阿巴斯卡爾被驅逐一案而言，她的房東並非一家知名私募股權公司，而是一家名為Urbagestión的小型咨詢公司。據西班牙登記員協會稱，該公司由兩兄弟所有，擁有8名員工，去年淨利潤為2,990歐元($3,350)，名下擁有兩處房產。

據代表她的租戶工會稱，Urbagestión在八年前買下阿巴斯卡爾的公寓後，將其月租金從570歐元上調至1,650歐元，這一數額甚至超過了她的月養老金。法庭文件顯示，該公司在發現她的受監管租金合同已到期後，將阿巴斯卡爾告上了法庭。

“Urbagestión或許不是一個‘基金’，但它確實是一家‘禿鷲式中小企業（SME）’，”住房部長伊莎貝爾·羅德里格斯表示。

擴大打擊範圍

“禿鷲基金”一詞首次進入西班牙語詞匯是在2008-2014年金融危機之後，用來描述那些收購受租金管制公寓並大幅抬高租金的私募股權基金或投資銀行。

但據西班牙央行數據顯示，包括投資基金在內的公司僅占西班牙租賃市場的8%。總部位於馬德里的房地產分析公司Acuña總經理費爾南多·羅德里格斯·德·阿庫尼亞表示，政府現已擴大監管範圍，將任何在該市場獲利的主體都納入其中，從而將構成西班牙租賃市場主體的小房東也捲入其中。

“任何人在市場上獲利都是理所當然的。否則，你一開始就不會參與其中，”他說。

政府最初試圖在2023年頒布的住房法中對“禿鷲基金”進行定義和監管，該法限制了“大業主”（即擁有10套及以上房產的個人或公司）的活動。

在本月頒布的法令中，相關標準進行了調整，規定在被認定為住房短缺的地區，擁有五處及以上房產的個人或公司也必須被納入監管範圍。目前，這些人被禁止以低於房產市場價值70%的價格購買房產。

該立法還進一步規定，在2030年之前，擁有兩處以上房產的業主不得驅逐租戶，同時所有房東的租賃合同都將自動延期，租金也將被凍結。

驅逐潮

上周，“禿鷲基金”這一定義日益模糊，導致西班牙社會黨議會發言人蒙特塞·明格斯（Montse Minguez）陷入困境。西班牙網站《第14條》（Articulo 14）報導稱，她的丈夫擁有一家房產公司，該公司出租了30套公寓並曾驅逐過多名租戶，隨後她辭去了發言人職務。

當Antena 3電視台問她，為何Urbagestión被視為掠奪性企業而她丈夫的公司卻不是時，她表示，這是一家遵守法律、依法納稅的家族企業，而“禿鷲基金”則是“外國資本，它們收購整棟公寓樓，將居民趕出社區，將其改造成度假租賃房”。

“我們想說的是，既不能對租戶窮追猛打，也不能訴諸投機行為或禿鷲基金，”她說道。

自3月起，隨著一項旨在保護弱勢租戶的疫情時期法律到期，西班牙的驅逐案件激增。

據租戶聯盟稱，由於該法律未獲延期，約7萬份驅逐令被重新生效。

奧爾加·馬圖特（Olga Matute）於4月被驅逐後，於9月7日自殺身亡。自2020年起，她的案件便一直懸而未決——當時一家銀行將其公寓出售給了一家基金，而該基金拒絕接受減租。

包括租戶聯盟在內的社會團體在一份聲明中表示，新措施將為近500萬人提供保護，其中包括122,683名面臨被驅逐風險的人。

小投資者心神不寧

加泰羅尼亞租戶聯盟發言人恩里克·阿拉貢內斯表示：“這些法令‘距離實際需求還有很大差距，但它們在保障住房權方面代表著勝利’。”

但埃薩德經濟政策中心（EsadeEcPo）主任豪爾赫·加林多指出，從長遠來看，這些措施只會加劇租賃住房短缺的問題。“這些政策是以犧牲尚未租到房的人為代價，來保護那些已有租房的人，”加林多說道。

全國房地產經紀人協會聯合會（FAI）表示，在該法令頒布後的幾天內，約有600家房地產經紀公司報告稱，約2,067套長期出租房產已被撤下市場。另有1,523份租賃協議被擱置。

根據EsadeEcPo的研究，西班牙近一半的住房租賃存量由僅擁有一處房產的房東持有，而大型房東在個人持有的市場中所占比例僅為3.6%。

一段時間以來，外國私募股權基金一直在削減在西班牙住宅房地產領域的投資。黑石集團（Blackstone）在西班牙的住宅房產投資組合已從2017年的峰值40,000套縮減至12,000套。

取而代之的是，基金正將投資轉向學生公寓 (link) 以及通常包含健身房會員資格等配套設施的共享式短期租賃項目——這類被稱為“靈活居住”的模式不受相同法規的約束。

據MSCI數據公司統計，過去12個月里，投資機構購入的近24,000套西班牙住宅中，超過40%為學生公寓。

CPP和Greystar——過去兩年西班牙住房市場排名前四的跨境投資者中的兩家——表示，其投資完全或主要集中在學生公寓和“靈活居住”項目上。

“事實是，市場並非由大型基金掌控，而是掌握在散戶投資者手中。因此，現在所有負擔都必須由散戶投資者來承擔，”羅德里格斯·德·阿庫尼亞表示。(1美元 = 0.8923歐元)

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