La crise immobilière européenne s'aggrave, les coûts d'emprunt obligeant les promoteurs à baisser leurs prix

par Iain Withers, Tom Sims et Tommy Reggiori Wilkes

LONDRES/FRANCFORT, 29 octobre (Reuters) - La hausse des coûts d’emprunt accentue la pression sur le secteur immobilier commercial européen, déjà en difficulté, rendant plus difficile le refinancement de la dette et contraignant certains investisseurs à renégocier leurs contrats avec des décotes de 10 % ou plus, ont déclaré des investisseurs, des banquiers et des agents immobiliers.

Les rendements des obligations d’État ont atteint des plus hauts depuis plusieurs années (link) en Europe et dans le monde, faisant grimper les coûts de financement pour les emprunteurs, y compris dans le secteur immobilier, très sensible aux variations des taux d’intérêt.

Le volume des ventes d’immobilier commercial en Europe a chuté à 43 milliards d’euros (48 milliards de dollars) au troisième trimestre, soit le plus bas niveau trimestriel depuis trois ans, selon les données publiées jeudi par MSCI. Depuis le début de l’année, les volumes ont reculé de 3 % par rapport à une année 2025 déjà morose, tandis que les ventes de bureaux ont atteint leur plus bas niveau depuis la crise financière de 2009.

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Ce ralentissement a touché certains des plus grands investisseurs immobiliers européens.

DWS, la branche de gestion d’actifs de la Deutsche Bank DBKGn.DE, a temporairement restreint cette semaine les rachats (link) d’un fonds immobilier, tandis que le plus grand bailleur allemand, Vonovia (link) VNAn.DE, a déclaré que la hausse des taux de rendement nuisait aux transactions et qu’il allait réexaminer ses activités de promotion immobilière.

Au Royaume-Uni, Land Securities LAND.L et British Land BLND.L ont suspendu des projets de développement à Londres d’une valeur totale de plus d’un milliard de livres sterling (1,3 milliard de dollars).

Les ventes immobilières font de plus en plus l’objet de « renégociations » — terme technique désignant la renégociation d’un prix à la baisse avant la conclusion d’une transaction — afin de refléter la hausse des coûts d’emprunt, ont déclaré trois investisseurs à Reuters.

Ces renégociations font baisser les prix de l’immobilier de 2 % à 3 %, ont déclaré le mois dernier à la presse des dirigeants de la société d’investissement britannique M&G MNG.L, bien que les remises puissent dépasser 10 %, selon un dirigeant d’un autre promoteur immobilier britannique, qui a souhaité rester anonyme pour des raisons de confidentialité commerciale.

Blackstone BX.N, le plus grand investisseur immobilier commercial au monde, a indiqué dans ses résultats du troisième trimestre que la hausse des taux avait ralenti la croissance de son portefeuille d’actifs en Europe et sur le marché américain du logement multifamilial, même s’il table sur une reprise à terme.

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La hausse des taux, alimentée par le conflit au Moyen-Orient et les craintes inflationnistes, a renchéri les refinancements et incité les prêteurs à adopter une approche plus prudente en matière d’endettement, même si le financement reste facilement accessible pour la plupart des actifs, ont indiqué des conseillers en financement des agences immobilières CBRE et JLL.

« Depuis six ans, on a l’impression de vivre chaque année ce qu’on appelle un événement “cygne noir” », a déclaré Chris Gow, responsable de la dette et du financement structuré en Europe pour l’agence immobilière CBRE.

« Les prêteurs et les emprunteurs font preuve d’une plus grande résilience », a-t-il ajouté.

(1 dollar = 0,7503 livre sterling)

(1 $ = 0,8971 euro)

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