Höhere Zinsen lasten auf Vonovia - Ziele gesenkt
Berlin/Düsseldorf, 29. Okt (Reuters) - Steigende Zinsen, die Enteignungsdebatte in Berlin und erste Vorzeichen einer möglichen neuen Immobilienkrise setzen VonoviaVNAn.DE unter Druck. Der hochverschuldete deutsche Branchenprimus senkte unter anderem seine Ziele für 2028 und streicht Investitionen zusammen, denn seine Finanzierungskosten steigen. Vonovia-Chef Luka Mucic will mit einem Abbau der Schulden gegensteuern - doch dieser wird nun schwieriger. Der Konzern wolle sein milliardenschweres Verkaufsprogramm "mit höchster Priorität fortsetzen", der Verschuldungsgrad solle wie geplant gedrückt werden, betonte Vonovia. Doch steht Mucic gleich aus mehreren Richtungen unter Druck: Die Transaktionsmärkte bei Immobilien erholen sich nicht wie erhofft, die Finanzierungsbedingungen verschlechtern sich deutlich, in Berlin droht dem Konzern eine Enteignung und die Mieten steigen nicht wie erwartet. Bei den Anlegern kam das nicht gut an: Vonovia-Aktien verloren am Donnerstagmorgen in der Spitze rund 7,3 Prozent und waren damit größter Verlierer im Dax.
Dabei hatte die Branche nach der jüngsten Immobilienkrise auf niedrige Zinsen, eine Erholung der Immobilienmärkte und neues Wachstum gesetzt. "Wir haben die Bremse gelöst und stehen wieder auf dem Gaspedal", hatte Mucics Vorgänger an der Vonovia-Spitze, Rolf Buch, im Frühjahr 2025 gesagt. Doch dann begann der Iran-Krieg, die Energiepreise trieben die Inflation in die Höhe, die Zentralbanken drehten an der Zinsschraube. "Die Finanzierungsbedingungen [haben sich] seit Beginn des Konflikts im Nahen Osten deutlich verschlechtert, insbesondere seit der jüngsten EZB-Zinsentscheidung im September", beklagte Vonovia. Renditen für Unternehmensanleihen steigen in der Folge: "Dies erhöht die Kapitalkosten und begrenzt Transaktionen und Investitionstätigkeit." Vonovia drücken nach der rasanten Expansion in der Vergangenheit - unter anderem hatte der Konzern den Konkurrenten Deutsche Wohnen geschluckt - Schulden von rund 40 Milliarden Euro.
"VERGESELLSCHAFTUNG SCHAFFT KEINE EINZIGE NEUE WOHNUNG"
Vonovia wird nun auch bei den Prognosen für die Entwicklung der Immobilienwerte in Deutschland vorsichtiger. "Nach vier aufeinanderfolgenden Halbjahresperioden mit Bewertungsgewinnen erwartet das Unternehmen für das Gesamtjahr 2026 gegenüber dem Jahresende 2025 eine weitgehend stabile Portfoliobewertung", hieß es nun. Auch dies erschwert die Senkung der Schuldenquote, denn höhere Bewertungen der Immobilien drücken den Verschuldungsgrad (LTV). Stagnieren die Werte, funktioniert dies nicht mehr.
Für das laufende Jahr rechnet Vonovia nun mit einem bereinigten operativen Ergebnis (Ebitda) in der unteren Hälfte der bisherigen Spanne von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro. Das bereinigte Ergebnis vor Steuern soll am unteren Ende der Spanne von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro liegen. Das organische Mietwachstum werde mit etwa 3,8 Prozent etwas geringer ausfallen als die zuvor angepeilten vier Prozent. Auch 2028 werde unter anderem das organische Mietwachstum mit 4,5 statt fünf Prozent niedriger ausfallen als angenommen. Grund dafür sei "eine etwas weniger dynamische Entwicklung von Mietspiegeln". Vonovia vermietet mehr als 528.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. In Berlin haben die Bochumer und ihre Tochter Deutsche Wohnen über rund 138.000 Wohnungen.
In der Hauptstadt wollen die Linke als Wahlsiegerin, die Grünen und die SPD die Möglichkeit einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände gesetzlich vorbereiten. Die Bundesregierung will indes mit einem neuen Investitionsschutzgesetz die Hürden dafür deutlich erhöhen. "Vergesellschaftung schafft keine einzige neue Wohnung", hatte Mucic gesagt.
Auch Banken und Fondsgesellschaften haben die neuen Krisensymptome am Immobilienmarkt schon zu spüren bekommen. Die Landesbank Hessen-ThüringenHLHTG.UL will ihr Immobiliengeschäft neu ausrichten, nachdem sie ihre Risikovorsorge aufgrund der Entwicklung am Immobilienmarkt aufstocken musste. Die Fondsgesellschaft DWS musste die Rücknahme von Anteilen eines unter Druck geratenen offenen Immobilienfonds vorübergehend einschränken.